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缺依據取證難合租房擾民治理期待破題

商洛在線
2021-08-04 14:24:01
來源：青島日報

近年來，在住房租賃市場，可以分攤租金、減輕租房開支的合租房受到部分租房者的青睞，但合租房帶來的諸多擾民問題也愈發突出。來自市12345政務服務便民熱線的數據顯示，今年前7個月，該熱線共接到了關于合租、群租問題的投訴近600條，涉及9個區市，其中半數以上投訴反映的是合租房擾民問題。例如，生活噪音多、環境衛生差、水電設施易損壞殃及近鄰、安全隱患大等等，既有新出現的矛盾，也有屢次投訴卻得不到根治的“老毛病”。由于判定擾民沒有具體標準、對噪音認定取證困難，有關部門只能“上門查看并提醒房客注意”，之后擾民問題依舊。有一個良好的居住環境是市民獲得幸福感的最基本要求，如何破解合租房擾民問題，是擺在城市管理者面前的一道考題。

現狀

噪聲多衛生差

鄰居直呼“傷不起”

過去幾年間，市民許女士被樓上鄰居折騰得苦不堪言，為了能睡一個安穩覺，她不知道找了多少次。

許女士住在嶗山區的一個封閉小區，其樓上房屋被一家房屋租賃企業整租下來后出租給了4組房客。因為這些房客的作息時間不同，生活習慣有差異，許女士的生活被徹底打亂了。

“正常家庭下午五六點鐘下班，晚上十點前后睡覺，鄰居間互不影響。但樓上的合租戶晚上十一二點才陸續回來，最晚的要到凌晨兩點多。不僅開門的動靜大，進門后還不急著睡覺，又聊天又洗澡，有時還要點外賣，哪一項活動的動靜都不小，我幾乎每天晚上都要被吵醒好幾次。”許女士告訴記者，除了噪音擾民，部分租客還不講究衛生，在樓道里亂扔垃圾，把公共環境搞得一團糟，鄰居們的意見都很大。另外，合租房內的衛生間因為高頻率使用也出現漏水問題，給她家帶來不小的麻煩。

為了讓房客注意一些，許女士專門找過他們。但幾家房客之間互相推諉，都說噪音、垃圾等問題是他人所為。而且因為彼此之間并不熟悉，也管不了別人。

無奈之下，許女士只好向相關部門投訴，得到的卻是同樣的結果。

“街道說會安排社區和物業的工作人員上門查看，房管部門表示會讓房屋租賃企業提醒房客，但最終的結果就是噪音依舊、垃圾依舊。公安部門介入會有效一些，可效果并不持久，幾天之后，噪聲就會回潮。”許女士不解，合租擾民并不是什么大事兒，為何這么多部門都管不了呢?

家住城陽區的王先生也曾深受合租房困擾。王先生之前居住在一個開放小區中，樓上鄰居將房屋租給了8位租戶，給他的生活帶來了諸多煩惱。

“起初，我不知道樓上住了這么多人，就是覺得特別吵鬧。有一天，我實在受不了了，就上去敲門提醒他們注意，結果發現100平方米的三室兩廳住了8個人，客廳都被間隔成了臥室，墻上還掛著電表。”王先生告訴記者，得知情況后，他馬上向有關部門投訴“群租”問題，但反饋的結果令他大失所望。

“有關部門的工作人員告訴我，經過調查，樓上房屋的人均居住建筑面積大于6平方米，符合青島市相關規定，不屬于‘群租’，關于噪聲擾民問題需要向公安部門投訴。后來我又聯系了公安部門，也沒有用。萬般無奈，我只好搬走了。”王先生說。

在青島，像許女士和王先生這樣，日常生活被合租房攪得亂了套的市民不在少數。據了解，我市每年有30萬套房源投入租賃市場，其中4萬套房源開展合租業務。據不完全統計，今年前7個月，市12345政務服務便民熱線收到關于合租、群租的投訴近600條，涉及到我市的9個區市，其中超過一半的投訴與擾民有關。但是面對這些訴求，相關管理部門并無有效的治理措施，很多反饋都停留在“將上門查看并提醒房客注意”的層面上。

問題

缺依據取證難

多方監管乏力

對于相關部門的答復，投訴人雖心有不滿，卻又無可奈何。為何有關部門對合租房擾民問題的處理，讓投訴人感到“沒什么用”?記者采訪了解到，缺少法規依據和調查取證難，是合租房擾民問題治理的最大障礙。

據了解，對住房租賃市場的管理，涉及多個部門。根據2020年5月青島市住房和城鄉建設局等多部門聯合下發的《關于進一步促進住房租賃市場平穩健康有序發展的通知》(以下簡稱《通知》)，住建、網信、市場監管、公安、發改、金融監管等部門都要承擔各自的管理職責。其中，住房城鄉建設部門負責住房租賃市場管理、指導和監督工作;公安部門負責租賃住房治安管理，對租賃住房中的流動人口進行居住登記管理，涉及違反治安管理和犯罪的，依法查處。另外，《通知》要求各區(市)政府要切實履行住房租賃市場管理屬地主體責任。要充分發揮街道(鎮)和居委會(村)基層自治組織、物業服務企業的作用，強化基層網格化管理，推動住房租賃管理和服務工作重心下移，做好租賃矛盾糾紛常態化調處、化解工作。

在合租房擾民相關投訴中，反映較多的問題是合租人數太多涉嫌群租、噪聲多、環境衛生差、安全隱患大等。

“群租和合租是不同的概念，群租屬于違規行為。”市住房和城鄉建設局一位工作人員告訴記者，區分群租和合租的關鍵是人均租住面積。我市有關《通知》規定，青島人均租住建筑面積不得低于6平方米。原始設計為廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得出租供人居住。“從我們處理投訴時進行的入戶調查看，青島大多數合租房的人均租住建筑面積都高于6平方米，屬于正常的合租。對于群租行為，我們會依法查處，并要求出租人進行整改。”

令投訴人無奈的是，即使合租房在“硬件”方面符合了規定，但與合租形式伴生的擾民問題確實損害了他們的合法權益。據估算，我市開展合租業務的4萬套房源中，有半數在房屋租賃企業手中，市住房和城鄉建設局曾經要求房屋租賃企業提醒房客在租房期間不要發生擾民行為，但是效果十分有限。

一位知情人士告訴記者，之所以效果不大，有兩個方面原因：一是我國對商品房租賃市場監管的主要依據是住房和城鄉建設部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》，該《辦法》雖然規定“承租人不得損害其他業主和使用人的合法權益”，卻并未明確具體標準和處罰措施，可操作性不強;二是近幾年青島房屋租賃市場的行情走低，房屋租賃企業承擔了巨大的運營壓力，使其對房客更加“寬容”。

另外，關于合租房普遍存在的噪聲問題，也難以界定。根據《治安管理處罰法》，生活噪聲問題由公安機關管轄。違反關于社會生活噪聲污染防治的法律規定，制造噪聲干擾他人正常生活的，處警告;警告后不改正的，處200元以上500元以下罰款。然而現實情況是，由于取證困難，公安機關在處理生活噪聲擾民糾紛時多以調解為主。

“根據有關要求，公安機關對制造生活噪聲的行為進行查處時，需要通過第三方鑒定，確認聲音達到了噪聲的標準。在合租房擾民糾紛中，噪聲出現的時間不確定，持續時長也不確定，難以進行專業的噪聲鑒定。”市公安局一位工作人員告訴記者，由于取證困難，公安機關很難對制造噪聲干擾他人日常生活的行為進行認定和處罰。

面對合租房擾民的煩心事，街道和社區也是市民尋求幫助的渠道。但一位街道工作人員告訴記者，街道和社區沒有有效抓手進行管理，只能要求物業企業進行處理。由于投訴人和被投訴人住在同一小區，都接受物業公司服務，物業公司處理此類問題時態度并不積極，往往是“走過場”。

建議

多部門聯動專項治理

發展集中式租賃住房

“最近幾年，合租房房源明顯增多，這與龐大的市場需求是分不開的。面對合租房擾民問題，應該切實加強部門聯動，強化治理效果。”市政協委員劉大龍長期關注房屋租賃市場發展，他認為，盡管我市有關政策已經對涉及租賃住房管理的部門的職責進行了界定，但在合租房擾民這一細分領域，規定還不具體，不具備可執行性。鑒于合租房擾民問題頻發，他建議聯合住建、公安、街道、物業、房屋租賃企業等多方力量，建立快速反應機制，合力治理合租房擾民行為。

“多方聯合行動可以避免部門單一行動的束縛，提高治理效果。在治理過程中，相關部門應該念好‘快字訣’，在問題發生的初期就要迅速介入，力求將問題消滅在萌芽狀態，避免小病拖大，大病拖重，激化鄰里矛盾。”劉大龍表示，作為最貼近居民的機構，物業服務企業在治理合租房擾民中應該發揮重要的作用。住建部門應該通過合理的政策，調動物業服務企業參與合租房擾民治理的積極性，引導物業服務企業加強巡查，及時上報合租房擾民線索，并與街道、社區、公安機關一同做好問題調解。房屋租賃企業也應該加強自身管理，通過多種手段規范房客行為，減少擾民行為的發生。

中國飯店協會公寓委員會專家組組長穆林認為，有效治理合租房擾民問題需要采用疏堵結合的方式。所謂“堵”，就是要加強部門監管，提高房客自覺;所謂“疏”，則是要大力發展集中式租賃住房，引導部分有合租需求的房客離開普通居民小區，到集中建設改造的租賃住房中居住，徹底避免合租房擾民問題。

“不久前，住建部發布了集中式租賃住房建設適用標準。‘標準’將集中式租賃住房分為宿舍型和住宅型，并將旅館的標準納入宿舍型租賃住房中，為商業性建筑或者工業型建筑改造單身公寓打通了路徑。青島市區有很多存量建筑沒有得到有效利用，有關部門可以利用這些建筑打造宿舍型租賃住房，吸引青年人入住。”穆林表示。

青島市房地產協會住房租賃專委會主任殷方杰贊同穆林大力發展集中式租賃住房的觀點。“近年來，看好合租需求，島城一些企業自主投資建設、改造了一些青年公寓。這些房源雖然面積不大，位置卻很優越，設施也很齊全，很受青年人歡迎。”殷方杰表示，為了更好地服務青年群體，建議有關部門推出優惠政策，引導社會資本參與集中式租賃住房建設、改造和運營，擴大集中式租賃住房公寓供給量。

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